Erfpacht in Zaanstad voldoet niet aan Europees Consumentenrecht

Aan de leden van BEZ,

Hierbij willen wij u informeren over de stand van zaken met betrekking tot de activiteiten van BEZ.

Er staan in dit artikel belangrijke zaken die ook voor u als erfpachter direct van groot belang kunnen zijn.

Verkoopbeleid bloot eigendom

De gemeente heeft in 2007 nieuw beleid ontwikkeld voor het bepalen van de prijs die zij wil ontvangen bij de verkoop van de blote eigendom van de grond onder uw erfpachtrecht. Door dat nieuwe beleid is de prijs daarvan veel duurder geworden dan voor 2007 het geval was.

De BEZ is opgericht om met de gemeente in gesprek te gaan over dat beleid. Dat hebben wij de afgelopen jaren gedaan. Wij hebben ons daarbij laten adviseren door mr. L.E de Geer, die als advocaat gespecialiseerd is op het gebied van erfpacht.

Mr. De Geer heeft ons geschreven dat er in de berekeningswijze van de gemeente geen rekening wordt gehouden met het feit dat er op de grond erfpachtrechten zijn gevestigd en dat in die erfpachtrechten afspraken zijn opgenomen over de hoogte van de canon (de erfpachtvergoeding). De gemeente gaat ervan uit dat zij na ommekomst van de periode waarvoor de canon is afgekocht, of op het moment dat de nu geldende canon kan worden herzien, eenzijdig door haar kan worden vastgesteld hoe hoog die canon wordt. En dat is volgens mr. De Geer niet juist.

Wij hebben de gemeente daarover uitgebreid geïnformeerd en mr. De Geer heeft zelfs een inlichtingenavond voor de gemeente gehouden. Ondanks dat houdt de gemeente vast aan haar eigen methode.

Dat betekent dat u de grond onder uw huis slechts kunt kopen voor de te hoge prijs die de gemeente daarvoor vraagt. Dat is niet alleen onredelijk, het heeft ook nog een vervelende bijwerking. Indien u immers uw huis wilt verkopen, dan zal de koper aan de gemeente vragen tegen welke prijs de grond kan worden gekocht. Dat deel van de waarde zal de koper dan niet aan u willen betalen, omdat het al aan de gemeente moet worden betaald. Daardoor wordt de waarde van uw huis bij verkoop lager dan indien de gemeente de grond niet zou verkopen of dat zou doen tegen de prijs die zij voor 2007 hanteerde. U bent daar dus de dupe van.

Wij hebben daarom aan mr. De Geer gevraagd om de rechter een oordeel te laten geven over de redelijkheid van het verkoopbeleid van de gemeente.

Algemene erfpachtvoorwaarden voldoen niet aan Europees consumentenrecht

Omdat veel erfpachters met de prijs die de gemeente nu vraagt de grond niet zullen willen kopen, is het ook belangrijk om duidelijkheid te krijgen over de canon die u in de toekomst kunt verwachten. De gemeente doet immers alsof zij die zelf kan verhogen. De gemeente heeft dat ook in brieven opgenomen waarin zij de grond te koop aanbiedt. Daarin zegt zij dan: de canon wordt zo en zo hoog (een heel hoog bedrag).

Om duidelijkheid te krijgen wat onze verplichtingen zijn als het erfpachtrecht blijft bestaan, dus in het geval u niet de grond koopt, hebben we mr. De Geer gevraagd ook daarover een advies te geven.

Mr. De Geer heeft daar onderzoek naar gedaan en laat ons weten dat meerdere bepalingen in de algemene erfpachtvoorwaarde niet voldoen aan de eisen die door het consumentenrecht daaraan moeten worden gesteld. Dat consumentenrecht is op Europees niveau geregeld en moet in Nederland door de rechter automatisch worden toegepast. Is een bepaling in de erfpachtvoorwaarden dus in strijd met die Europese regels, dan is die bepaling nietig. Dat betekent dat de gemeente zich niet op die bepaling kan beroepen.

Dit geldt alleen voor erfpachtrechten die zijn uitgegeven aan natuurlijke personen. Mogelijk geldt het ook voor kleine ondernemingen, maar dan alleen als het ook in strijd is met het Nederlands consumentenrecht. Meestal zal dat echter hetzelfde zijn.

NHD 6 februari 2016

Uit het onderzoek van mr. De Geer zijn meerdere bepalingen naar voren gekomen die niet aan de Europese eisen voldoen. Daarom heeft BEZ besloten mr. De Geer te vragen de gemeente hierover een brief te schrijven. Deze brief aan de gemeente kunt u hier op onze site vinden. Daarin staat ook uitgelegd waarom de bepalingen nietig zijn. Wij lichten dat hieronder nog kort toe.

Voor onze leden hebben wij ook twee standaardbrieven gemaakt waarmee u als erfpachter zelf de bepalingen die oneerlijk zijn kunt vernietigen. Als u dat doet, dan kan de gemeente zich niet meer op die bepalingen beroepen. Daarbij merken wij nog wel op dat de gemeente daar anders over kan denken. Als dat zo is, dan zal de rechter moeten vaststellen welke bepalingen wel, en welke niet geldig zijn.

Het gaat om de volgende bepalingen:

Algemene Bepalingen Erfpacht 1978

Artikel 7:
Dit beding bepaald dat geschillen tussen gemeente en erfpachter aan drie deskundigen zullen worden voorgelegd. Geschillen mogen niet bindend door deskundigen worden vastgesteld. De erfpachter moet altijd naar de rechter kunnen om een geschil te laten beslechten.

Artikelen 8,11,12 en 23:
De algemene bepalingen mogen niet eenzijdig door de gemeente worden gewijzigd na 75 jaar.

De canon mag niet eenzijdig door de gemeente vastgesteld worden. Ook onderdelen op grond waarvan de canon moet worden berekend mogen niet eenzijdig door de gemeente worden vastgesteld. Het is daarnaast niet toegestaan de vaststelling van de grondwaarde aan deskundigen op te dragen. De erfpachter moet deze vaststelling, als hij er met de gemeente niet uitkomst, aan de rechter kunnen voorleggen. Daarnaast moet een bepaling die wijziging van de vergoeding regelt voorspelbaar en doorzichtig zijn. Daaraan voldoet deze bepaling niet. DE canon is immers niet te voorspellen.

Artikel 9 en 13:
Op grond van deze bedingen kan de gemeente boetes in rekening brengen. Dat is op grond van de Europese regels niet zomaar toegestaan. Boetebedingen in erfpachtcontracten zijn door de rechter nietig geacht.

Artikel 14
Op grond van dit beding kan de gemeente toestemming voor overdracht weigeren. Dat beding is in strijd met de aard van een erfpachtrecht en ook oneerlijk. Er is nog geen rechterlijke uitspraak die dat bevestigd.

Artikel 17
De gemeente kan het erfpachtrecht eenzijdig opzeggen. Deze bepaling is oneerlijk op grond van het Europees consumentenrecht.

Algemene Bepalingen Erfpacht 1991

Artikel 8:
Dit beding regelt de vijfjaarlijkse wijziging van het canonpercentage. Het is een zeer ongebruikelijk beding dat grote invloed kan hebben. Het is echter ook mogelijk dat dit leidt tot een lagere canon. Daarom is het aan iedere individuele erfpachter of hij wel of niet vindt dat het beding oneerlijk uitpakt. In de standaardbrief kan het stuk tekst waarin deze bepaling vernietigd wordt worden verwijderd, indien u verwacht dat de canon verlaagd zal worden door de bepaling.

Artikel 9
Dit beding geeft de gemeente de bevoegdheid eenzijdig de canon te herzien. De bepaling is nietig op grond van Europees consumentenrecht.

Artikel 10
Dit beding regelt dat de gemeente bij tussentijdse beëindiging de afkoopsom niet terug hoeft te betalen. Het beding is nietig op grond van Europees consumentenrecht.

Artikel 12:
Dit is een boetebeding. Dat is nietig op grond van de jurisprudentie

Artikel 13 en 14:
Hier wordt geregeld welke vergoeding u ontvangt als de gemeente het erfpachtrecht opzegt bijvoorbeeld wegens wanbetaling. Deze bepalingen zijn, tezamen, nietig wegens strijd met de wet.

Jurisprudentie

Voor de geïnteresseerden onder u worden hieronder voorbeelden van recente jurisprudentie vermeld waarin een aantal van de voornoemde zaken zijn beslecht. U kunt deze jurisprudentie vinden op www. rechtspraak.nl onder het kopje “Uitspraken en Nieuws” en klikken op “zoeken in uitspraken”. U kunt dan het onderstaande nummer invullen en op het zoek icoon klikken.

ECLI:NL:GHAEL:2015:108, bindend adviesprocedure nietig
ECLI:NL:GHAMS:2014:3903, de algemene voorwaarden mogen niet eenzijdig worden gewijzigd
ECLI:NL: GHAMS:2014:5420, boetebeding nietig
ECLI:NL:RBAMS:2015:4033, boetebeding nietig

ECLI:NL:RBAMS:2015:7848, eenzijdige wijzigingsbevoegdheid vergoeding

Verder kunt u de Europese Richtlijn vinden op: http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=CELEX:31993L0013:nl:HTML. In de Bijlage onderaan het stuk vindt u een indicatieve lijst van verboden bepalingen (de zogenaamde blauwe lijst). Daarmee kunt u een beeld krijgen van de bedingen in algemene voorwaarden die als oneerlijk worden beschouwd. Deze lijst bevat niet alle verboden bepalingen. Het is slechts een indicatieve lijst. Ook andere bepalingen kunnen dus oneerlijk zijn. Dat is zo als het evenwicht tussen de gebruiker en de consument (in uw geval de gemeente en de erfpachter) door de bepaling verstoord is geraakt.

Nietigheid/ vernietigbaarheid

In het voorgaande is sprake van de termen nietigheid en vernietigbaarheid. Hierbij geven wij u een korte uitleg van het onderscheid. Indien een beding nietig is (bijvoorbeeld omdat het in strijd is met het Europese consumentenrecht) dan heeft dat beding nooit bestaan. Alles wat eerder op grond van dat beding is gebeurd, zal moeten worden teruggedraaid. Het Nederlands consumentenrecht geeft echter slechts de mogelijkheid om een beding te vernietigen. Dat brengt mee dat de erfpachter een brief moet schrijven waarin hij/zij het beding vernietigd. Dit heeft tot gevolg dat vanaf dat moment het beding niet meer werkt. De handelingen die eerder al op grond van het beding zijn gebeurd, blijven wel in stand.

In een procedure die voor de Nederlandse rechter gevoerd wordt, waarin sprake is van algemeen voorwaarden, zal de rechter ambtshalve moeten toetsen of die bepalingen nietig zijn. Dat betekent dat die rechter uit zichzelf, dus zonder dat de consument daarom vraagt, zal moeten bekijken of de bepalingen wel eerlijk zijn of niet.

Zo schrijft u zelf een brief waarmee u het beding Algemene Bepalingen Erfpacht vernietigd

Voor BEZ leden staat hieronder een voorbeeldbrief voor u klaar die u zelf kunt downloaden om van uw gegevens te voorzien en naar de Gemeente Zaanstad te sturen.

Klik hier om de voorbeeldbrief te downloaden.