Uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom

Zoek regelingen op overheid.nl

Ziet u een fout in deze regeling? Meld het ons! 

Gemeente Zaanstad

Uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven

Wetstechnische informatie

Gegevens van de regeling

Overheidsorganisatie	Gemeente Zaanstad
Officiële naam regeling	Uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven
Citeertitel	Uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven
Vastgesteld door	college van burgemeester en wethouders
Onderwerp	algemeen
Eigen onderwerp	economische aangelegenheden

Opmerkingen m.b.t. de regeling

Geen.

Wettelijke grondslag(en) of bevoegdheid waarop de regeling is gebaseerd

Algemene wet bestuursrecht Titel 4:3

Regelgeving die op deze regeling is gebaseerd (gedelegeerde regelgeving)

Geen.

Overzicht van in de tekst verwerkte wijzigingen

Datum inwerking- treding	Terugwerkende kracht t/m	Datum uitwerking- treding	Betreft	Datum ondertekening Bron bekendmaking	Kenmerk voorstel
01-12-2008			nieuwe parameters artikelen 7 en 8	11-11-2008 Gemeenteblad 2008 nr. 63	Geen
16-10-2007		01-12-2008	nieuwe regeling	02-10-2007 Gemeenteblad 2007 nr. 81	Geen

Tekst van de regeling

Intitulé

Uitvoeringsregels voor het omzetten van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik van woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven

Kennis te nemen van de wensen en bedenkingen van de gemeenteraad van 13 september 2007, ten aanzien van het voorgenomen besluit van het college van burgemeester en wethouders met betrekking tot het vaststellen van uitvoeringsregels die van toepassing zijn op het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven en de handelswijze voor de uitvoering hiervan die door het College als volgt is geformuleerd:

A.	1.	Vaststellen van de nieuwe methode voor het bepalen van de koopsom bij het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom bij terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven.
	2.	De omzetting van het recht van erfpacht in vol eigendom niet meer te beperken tot particuliere woningbouwterreinen, maar uit te breiden tot alle woningbouwterreinen en hierbij, in afwijking tot het gestelde in de Nota Sturend Grondbeleid van 2005, strategische locaties niet uit te sluiten..
	3.	De omzetting van niet particuliere woningbouwterreinen alleen toe te staan onder de voorwaarde dat dit op complexniveau plaatsvindt.
	4.	Bij appartementencomplexen wordt, in voortzetting van het omzettingsbeleid uit 1995, geen medewerking verleend aan individuele verzoeken van eigenaren tot het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Dit kan slechts via een collectief verzoek voor het gehele appartementencomplex.
	5.	Vaststellen dat een erfpachter die de canon heeft afgekocht voor het omzetten van het recht van erfpacht in vol eigendom een koopsom betaalt en dat een canonbetaler naast deze koopsom ook nog de contante waarde van de nog verschuldigde canons moet betalen.
	6.	Vaststellen dat bij een canonbetaler, vallende onder de Algemene Bepalingen Erfpacht 1991, bij een omzetting voor de berekening van de koopsom en de contante waarde van de toekomstige canons wordt uitgegaan van een uitgifteduur van 75 jaar. Alsmede dat indien de uitgifteduur van 75 jaar is verstreken bij een omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom, voor de berekening van de grondwaarde, de daaraan verbonden koopsom en de contante waarde van de nog te betalen canons weer wordt uitgegaan van een periode van 75 jaar.
	7.	Vaststellen van de omzettingsmethodiek, waarbij voor het bepalen van de koopsom wordt uitgegaan van de actuele marktwaarde. Deze komt tot stand door een waardebepaling waarbij gebruik wordt gemaakt van de WOZ-gegevens per de laatste prijspeildatum, met een aanpassing voor de marktontwikkeling tot het jaar van omzetting.
	8.	Vaststellen van de parameters voor 2007:
		a.	Voor de grondquote voor bestaande bouw uit te gaan van:
		b.	Bouwjaar			Grondquote
				> 2000		32%
				1991 – 2000		32%
				1981 – 1990		34%
				1971 – 1980		36%
				1961 – 1970		38%
				1931 – 1960		39%
				< 1931		40%
		c.	Voor het percentage van de depreciatie uit te gaan van 1% per jaar, te rekenen vanaf de begindatum van de erfpachtovereenkomst tot de datum van de omzetting, waarbij een gedeelte van een jaar op hele jaren naar boven wordt afgerond, dat met een maximum van 40%. Indien sprake is van beëindiging van de erfpacht en het nieuw vestigen van het recht van erfpacht het percentage van de depreciatie vast te stellen op het maximale percentage van 40%.
		d.	Voor de bepaling van het percentage voor het waardevast maken van de koopsom uit te gaan van het gemiddelde inflatiecijfer van de afgelopen 10 jaar, gebaseerd op de CPI index/alle huishoudens van het CBS voor 2007 resulterend in 2,3%.
		e.	Voor de contante waarde berekening van de koopsom uit te gaan van de omslagrente van de gemeente Zaanstad (4,5% voor 2007).
		f.	Indien de grondwaarde per m², ná de korting van de depreciatie, voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom onder een minimumgrens of boven een maximum grens uitkomt dan wordt dit bedrag niet gehanteerd, maar zal de grondwaarde residiueel worden berekend. Indien de uitkomst wel de maximumgrens overschrijdt, wordt het bedrag van de maximumgrens aangehouden. Indien de uitkomst wel de minimum-grens onderschrijdt, wordt het bedrag van de minimumgrens aangehouden. De minimum- en maximumgrens gelden per eengezinswoning of gemiddeld per appartement bij een complex. Voor 2007 bedraagt de minimumgrens € 350,- per m² en de maximumgrens € 600,- per m².
	9.	De parameters grondquote, depreciatie, waardevast maken van de koopsom, omslagrente en range / afgrenzing, zoals opgenomen in beslispunten 8, jaarlijks bij de grondprijzennota door het college van burgemeester en wethouders te laten vaststellen.
	10.	De nieuwe uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom 2007 in werking te laten treden op het moment van publicatie in het gemeenteblad, onder gelijktijdige intrekking van de uitvoeringsregels van 27 januari 2007 inhoudende dat alle aanvragen om omzetting werden afgewezen en reeds ingediende aanvragen die nog niet behandeld zijn na het inwerkingtreden van de nieuwe uitvoeringsregels direct in behandeling zullen worden genomen.
	11.	Het college van burgemeester en wethouders heeft de bevoegdheid om in bijzondere gevallen af te wijken van de algemene stelregel tot het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Dit kan betrekking hebben op het algemene uitgangspunt dat een verzoek tot omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom wordt gehonoreerd indien de erfpachter bereid is aan de daaraan verbonden financiële verplichtingen te voldoen, als op de toepassing van de in de uitvoeringsregels neergelegde wijze van berekening en bepaling van de financiële voorwaarden die aan de omzetting worden verbonden.
	12,	Het genomen besluit d.d. 2 oktober 2007 bekend te maken in het gemeenteblad.
B.	Toegevoegd beslispunt:
	13.	De aanbeveling van Ernst & Young ten aanzien van de bepaling van de stichtingskosten anno heden voor woningen die reeds gebouwd zijn niet over te nemen.